Quel est l’intérêt d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ? Est-ce toujours opportun après cette crise?
Depuis près de 5 ans, l’intérêt des particuliers et des investisseurs institutionnels pour les SCPI ne se dément pas – préférant ainsi investir dans l’immobilier sans en avoir les soucis de gestion, avec un rendement moyen net de 4.35% en 2019. Est-ce encore le moment d’investir ? comment programmer ces investissements?
Suite à la crise actuelle, leur gestion est regardée à la loupe. La forte collecte, fin 2019 et 1er trimestre 2020, les investissements en cours (voir des actifs décotés ) , la diversification géographique et sectorielle des actifs, la qualité des locataires, les importants reports à nouveau sont autant d’indicateurs à analyser avant d’envisager l’avenir avec sérénité. Pour la plupart, les sociétés de gestion ont assuré un traitement au cas par cas des demandes de report de loyers. Aujourd’hui, la prudence est de rigueur dans l’ensemble des sociétés de gestion, et la majorité joue la transparence avec les investisseurs. Ainsi les rendements annuels 2020 sont estimés entre 3.5% et 4% et une baisse de la valorisation est attendue notamment dans les SCPI de commerce selon leur localisation. Aussi une sélection rigoureuse est incontournable, toutes les SCPI ne vont pas être impacté de la même façon.
Encore peu connue, le démembrement de propriété des parts de SCPI offre des avantages importants.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds d’investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise pour le compte des porteurs de parts. Elle encaisse les loyers, déduit les différentes charges (frais d’entretien, de gestion locative) puis reverse des revenus réguliers aux porteurs de parts.
La propriété ou pleine propriété (PP) d’un bien peut se partager en deux droits :
- La nue-propriété (droit de disposer du bien) (NP)
- l’usufruit (les loyers) (US).
Il est ainsi possible d’acquérir seulement la nue-propriété. Une autre personne physique ou morale achètera l’usufruit pour une durée temporaire. La durée du démembrement est fixe de 3 à 20 ans – chacun des investisseurs choisit en fonction de ses objectifs et de son horizon d’investissement. C’est à la charge de la société de gestion de trouver l’investisseur complémentaire.
Durant la période de démembrement, le nu- propriétaire n’a aucune charge à devoir payer, tout revient à l’usufruitier.
Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun frais et pourra soit conserver en pleine propriété ses SCPI et percevoir les loyers (par exemple : revenus complémentaires), soit transmettre la nue-propriété à ses héritiers et conserver les loyers, soit encore vendre les SCPI partiellement ou totalement en fonction de ses besoins en liquidité.
Intérêts pour le nu -propriétaire : accessible, souple et diversifié !
Acquérir des parts de SCPI avec une décote au départ. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote à l’acquisition sera importante. La décote est variable, dépend du rendement (ou loyer versé) et permet de relativiser les fluctuations de valorisation des SCPI, inévitables aujourd’hui pour quelques unes investies en totalité dans l’immobilier de commerce.
Quelques exemples de décote : 5ans = 16 à 21% / 7 ans= 23% à 28% / 10ans = 23% à 35% / 20 ans = 32 à 47%
Se constituer un capital qui permettra de percevoir des revenus complémentaires à terme et à partir de 1 000€.
Utiliser l’investissement progressif pour investir par pallier et lisser les variations avec une même date pour la pleine propriété. Par exemple : N1 : 5000€ à 20 ans N2 : 5000€ à 19 ans N10: 5 000€ à 10 ans
Ne pas payer d’impôt sur le revenu supplémentaire jusqu’à l’extinction de l’usufruit (aucun loyer n’est versé)
Diversifier son patrimoine en investissant dans les SCPI (Santé, Logistique, Résidentielle, Bureaux, France, Europe…) avec une sensibilité de plus en plus importante pour les investissements respectant les normes environnementales. Quelques SCPI seront prochainement labellisées ISR.
Cas pratique : pour la préparation de sa retraite, acquisition de parts de SCPI en nue pro (NP) temporaire de 10 ans
- Décote de 32% : valeur NP 10 ans 50 000 – valeur en PP : 73 529 €
- Equivalent à un rendement de 3.93% annuel net net (hors variation immobilière)
- Pendant le démembrement : pas de revenu pas d’impôt
- A échéance un complément de retraite optimisé
| Durée de démembrement | Montant de l’investissement | Loyers à n+10 | Majoration à terme |
|---|---|---|---|
| Sans démembrement | 50 000 € | 2500 € | |
| NP 5 ans | 50 000 € | 3 125 € | + 25% |
| NP 10 ans | 50 000 € | 3 676 € | + 47% |