CONSEILS PLACEMENTS

S.C.P.I., effet de mode ou investissement patrimonial ? (juin 2014)

Toute la presse en parle. Les S.C.P.I. sont sorties de l’anonymat !

Placement rentable ? Placement stratégique ?  Nous avons souhaité à travers cet article jeter un éclairage sur ce placement plébiscité par la presse. Voici  quelques éléments de réponse sur les raisons de leur succès ainsi que quelques conseils pour réaliser un bon investissement en SCPI. On notera que  la catégorie concernée reste essentiellement les ‘’SCPI de rendement’’.

Les raisons de leur succès :

  • L’engouement tient surtout à leur résistance durant la crise et à la faible rentabilité des autres placements financiers. Si l’on remonte à  2010, la performance sur 5 ans se situait à +3.6% pour les actions françaises, +2.5% pour le livret A, +3.1% pour les fonds obligataires alors que les SCPI performaient en moyenne à +9.8% (source IEIF).
  • Depuis 2011, c’est la faiblesse des fonds euro qui a incité les particuliers à investir  une proportion de SCPI au sein des contrats d’assurance vie. Ceci leur permettant de dégager un rendement supérieur en conservant une certaine sécurité.
  • En 2013, les « SCPI de rendement » ont dégagé en moyenne une performance supérieure à 5%. Cette performance reste relativement inattendue survenant dans un marché de l’immobilier d’entreprise morose. Malgré une hausse du parc immobilier de bureaux vacants et une baisse des loyers, les gestionnaires de SCPI ont anticipé le renouvellement du parc immobilier ancien. Ils  démontrent ainsi une nouvelle fois leur résistance face à une crise sectorielle grâce à une gestion rigoureuse : acquisitions de biens répondant de façon adaptée à la demande (étude de la  situation, de la desserte, optimisation énergétiques…), politiques de travaux de rénovation, stricte gestion de la collecte et politique de distribution prudente. C’est ainsi qu’en 2013, plus d’un tiers des SCPI ont distribué un dividende supérieur à celui de 2012.

Le résultat est une collecte 2013, proche de celle de 2012, soit  aux environs de 2500 millions d’euros et de plus un marché secondaire actif.

Des clés pour investir :

Bien naturellement, toutes les SCPI ne se ressemblent pas. Investir dans les SCPI de rendement est certes une excellente idée à condition toutefois de savoir les sélectionner correctement. Si 2013 est resté globalement une bonne année, ceci masque quelques résultats décevants. Toute souscription sera donc toujours précédée d’une lecture attentive de quelques chiffres clés.

  1. Rendement : c’est bien sûr un des éléments clés pour lequel nous investissons une partie du patrimoine en SCPI. Aussi, avec des rendements supérieurs à 5%, les SCPI affichent des performances régulières qui contredisent toutes attentes.
  2. Taux d’occupation : Si le rendement de l’année précédente est important, il faut tout particulièrement le vérifier. On estime que ce taux doit se situer au-delà de 90%. Certaines SCPI atteignent un taux proche de 100%, notamment les plus récentes. Ce ratio déterminera le rendement futur. Les éventuelles vacances locatives résultent de différentes causes : travaux importants en cours, changement de locataire, ou ce qui serait plus grave une  difficulté à louer les locaux.
  3. Diversification judicieuse : cet avantage est bien sûr lié  à l’opportunisme lors de l’acquisition et à la volonté de dilution du risque en cas de problème sectoriel ou géographique. Ainsi, aujourd’hui , nous rencontrons de plus en plus  de SCPI diversifiées (par exemple investies sur le secteur de la santé : murs de cliniques, d’EPHAD, de crèches…).
  4. Importance du ‘’report à nouveau’’ (R.A.N.) : il correspond aux bénéfices non distribués et permet d’apprécier la qualité de la gestion. Cette réserve de précaution sera utilisée en cas de souci de gestion pour garantir le versement d’un rendement annuel similaire aux propriétaires de parts de SCPI. Selon certains gestionnaires, ce RAN doit représenter environ l’équivalent de 3 mois de loyer.
  5. Taux de provisions pour grosses réparations : c’est également un excellent indicateur. Ainsi  des locaux vides doivent effectivement pouvoir être refaits et remis aux normes énergétiques avant d’être à nouveau proposés à la location.

A titre d’exemple, citons la nouvelle  SCPI ‘’Immorente 2’’, SCPI de commerce, création récente en 2011, par SOFIDY, première société de gestion indépendante en terme de capitalisation  sur ce marché. Son taux d’occupation financier est à 100%, le dividende annuel est en hausse : 2.64% en 2012, 3.29%  en 2013 ; le R.A.N.  cumulé est également en hausse chaque année. La répartition par zone géographique montre que l’investissement réalisé à 100% en commerce de centre-ville est réparti à 40% sur Paris et la région parisienne, 45% en province et 15% à l’étranger.

En conclusion, les S.C.P.I. sont devenus aujourd’hui un réel outil de diversification patrimoniale. En direct, acquises via un emprunt ou comptant, placées dans un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, les S.C.P.I. ont réussi à surmonter les dernières crises. Toutefois, en raison de la forme et du sous-jacent qui est l’immobilier, ceci reste un placement à long terme reposant encore et toujours sur la diversification de sa composition, atout majeur comparé à l’immobilier direct.