Pourquoi investir dans la pierre papier ?
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Pourquoi investir dans la pierre papier ?

                              

La pierre papier désigne les placements immobiliers collectifs : sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), sociétés civiles immobilières (SCI) ou encore sociétés d’investissement immobilier cotées et non cotées.

L’immobilier quelque soit sa forme direct ou indirect, est un placement recherché qui comporte de nombreux atouts – investissement via emprunt, revenu complémentaire, réévaluation des loyers, transmission par donation.. – La pierre papier offre de nombreux avantages comparatifs face à l’immobilier en direct, avantages non négligeables à prendre en compte lors de la prise de décision de vos prochain(s) investissement(s) immobilier(s).

En quelques années, ces placements sont devenus ‘’ des grands classiques’’ dans la gestion patrimoniale. L’encours des fonds d’investissement immobilier non cotés dépassait les 180 milliards en 2018 dont plus de 70 Mds pour les SCPI.

Aujourd’hui nous en parlons car nous sommes en période d’Assemblée Générale et la valeur de parts de plusieurs SCPI sont réévaluées à la hausse, signe de la bonne santé de ces fonds immobiliers dont la collecte avait souffert lors de la crise de la COVID.  

En effet autre que les revenus annuels sous forme de dividende, la valeur de vos parts peuvent évoluer positivement.

Parmi ces avantages comparatifs nous trouvons :  

Gains de diversification

– La pierre papier permet avec une mise de départ de 2 500 € de diversifier ses investissements immobiliers dans différents secteurs d’activité comme l’immobilier de bureaux, de commerce, le secteur de la logistique, de la santé, l’immobilier résidentiel, ou même au travers des SCI éligibles aux contrats d’assurance vie d’accéder à des fonds immobiliers à fort rendement réservés aux investisseurs institutionnels.

– Ainsi, elle permet d’investir avec un risque réparti et mutualisé dans différents secteurs d’activités et dans différentes zones géographiques. Si un locataire fait défaut, cela impactera les revenus distribués de façon négligeable.

Gain de temps

– Investir dans des parts de SCPI / OPCI ou SCI ne nécessite pas d’acte notarié

– Il vous permet de profiter des connaissances de professionnel en matière d’immobilier que ce soit dans la sélection de l’offre immobilière, dans les négociations ou dans le suivi de travaux et la gestion des biens.  

Gain Fiscal

De plus la pierre papier est bien souvent logeable dans une assurance vie, ce qui la rend d’autant plus attractive.  Les biens détenus en direct peuvent être imposés jusqu’à 66,2%* ! Sélectionner des SCPI dans une assurance donne droit à un cadre fiscal bien plus avantageux, celui de l’assurance vie avec la possibilité de n’être imposé qu’a 17.2% sur les gains issus de ces placements après 8 ans.

Pour un profil d’investisseur ‘’Prudent’’, les fonds immobiliers offrent plus de performance que le fonds euros avec un risque faible – un rendement récurrent se situe en moyenne autour de 3 à 4% net,.

* 45% tranche de l’impôt sur le revenu au barème maximal + 17.2% prélèvement sociaux + 3 ou-4% de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus  

A titre d’exemple, voici une comparaison de rendement :  

  • D’un investissement immobilier en direct
  • D’un investissement dans une SCPI
  • D’un investissement de SCPI via un contrat d’assurance vie.

Données hors réévaluation du bien et hors réévaluation du loyer

Gain immobilier en direct (Avec possibilité d’ emprunt)

Hypothèses :

  • Montant investi en immobilier : 100 000 € (inclus frais de notaire de 8%= 8 000 €) – nous pourrions ajouter les frais d’agence de 3 à 5% en moyenne (ici non inclus)
  • Taux de rendement des parts : 4 % net imposable (moyenne du rendement net d’un appartement après charges en France)
 Année 1Années 2 à 14Année 15
Revenu annuel net imposable 3 680 €3 680 € 3 680 €
IR à 30 % – 1 104 €– 1 104 €– 1 104 €
PS à 17,2 % – 633 €– 633 €– 633 €
Revenu net après impôt 1 943 €1 943 € 1 943 €
Soit par mois 162 €162 €162 €
Valeur de l’immobilier en cas de vente   92 000 €

Gains SCPI direct    Avec possibilité d’emprunt

Hypothèses :

  • Montant investi en SCPI : 100 000 €
  • Taux de rendement des parts : 4 % nets de frais de gestion
  • Frais de souscription : 10 % (imputés à la sortie).
 Année 1Années 2 à 14Année 15
Revenu annuel brut 4 000 € 4 000 € 4 000 €
IR à 30 % – 1 200 €– 1 118 €– 1 118 €
PS à 17,2 % – 688 €– 688 €– 688 €
Revenu net  2 112 €2 194 € 2 194 €
Soit par mois 176 €183 €183 €
Valeur des parts en cas de sortie   90 000 €

Gains SCPI en Assurance vie

Hypothèses :

  • Contrat d’assurance-vie avec SCPI en unités de compte : 100 000 €
  • Frais d’entrée inclus sur les SCPI: 8.5%
  • Taux de rendement annuel : 3 % net de frais de gestion (4% de rendement – 1% frais de gestion du contrat d’assurance vie)

Hypothèse :

  • Mise en place de rachats partiels immédiats pour un montant brut annuel de 3000 €
 Année 1Année 7Année 10Année 15
Rachat partiel annuel brut3 000 € 3 000 €3 000 €3 000 € 
PFU (*)– 11 € – 62 €ExonérationExonération
PS à 17,2 %– 15 €– 84 €– 121 €– 175 €
Revenu net2 974 €2 854 €2 879 €2 825 €
Soit par mois248 €238 €240 €235 €
Valeur brute de rachat du contrat      90 000 €