L’immobilier est un sujet récurrent et tient une place de choix dans la stratégie patrimoniale des français: immobilier neuf, immobilier ancien, location meublée,…. En effet, les français restent attaché à la pierre malgré les difficultés grandissantes de la gestion et de la fiscalité des biens immobiliers. Le développement du marché des SCPI s’explique par sa souplesse et la facilité de gestion. Aujourd’hui l’acquisition de biens en nue-propriété a de nombreux atouts et répond aux objectifs patrimoniaux ce qui explique le développement de ces dernières années. Les acteurs sont de plus en plus nombreux et un marché secondaire voit actuellement le jour.
Comment définir le démembrement de propriété et la nue-propriété ? Quelle est la différence entre l’usufruit viager et l’usufruit temporaire ? Quel est le montage? Quels sont les arguments en faveur de la nue-propriété à durée fixe?
Le démembrement peut aussi s’appliquer aux parts de SCPI. L’article rédigé en mai 2020 reste d’actualité. https://www.lga-sp.com/strategie-patrimoniale-investir-dans-limmobilier/
Ce dossier est rédigé dans le souci de vous éclairer en vous apportant de nombreuses réponses à ces questions.
Introduction
- Le droit de propriété est défini par l’article 544 du code civil et prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
A partir de cette définition, le droit de propriété peut se décomposer en trois attributs – on parle aussi de démembrement de propriété :
- « l’usus », le droit d’utiliser quelque chose – par exemple d’occuper un logement ;
- « le fructus », le droit de percevoir les fruits – par exemple de recevoir les loyers ;
- sont tous deux détenus par l’usufruitier
- « l’abusus », le droit de disposer de quelque chose est détenu par le nu-propriétaire– par exemple de le vendre s’il s’agit d’un appartement
La pleine propriété d’un bien est aussi dénommée la propriété complète, qui regroupe ces trois attributs par opposition à la nue-propriété (NP) ou à l’usufruit (US), qui sont le résultat d’une opération de démembrement.
La nue-propriété (NP) peut avoir deux origines:
- la donation de la nue-propriété d’un bien, schéma de transmission classique au sein d’une famille. Par exemple, les parents donnent la nue-propriété d’un bien à leur enfant, ils se réservent l’usufruit (le loyer ou l’utilisation du bien) qui est un usufruit viager c’est-à-dire sans date de fin. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent plein propriétaire. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est régie par l’article 669 du code général des impôts qui détermine une quotité de la valeur de la propriété entière selon l’âge de l’usufruitier (de 51 à 61ans : 40% NP/60%US).
- l’acquisition de la nue-propriété d’un bien, permet à l’investisseur grâce à la décote importante de se constituer un patrimoine immobilier. La contrepartie est un usufruit temporaire à durée fixe qui est cédé à un bailleur social qui va gérer le bien pendant une durée de 15 à 20 ans. Les règles et les enjeux sont totalement différents. Autrefois peu connu, l’intérêt de l’acquisition en démembrement de propriété connait aujourd’hui un essor remarquable.
Dans tous les cas, au terme de la durée d’usufruit , le nue-propriétaire devient plein propriétaire du bien ou des parts de SCPI sans formalités.
L’acquisition d’un bien en nue-propriété
- Fonctionnement de la nue-propriété
La nue propriété est acquise par des particuliers qui souhaitent investir sans souci – la contrepartie de cet achat à prix réduit est la non disposition du bien avant le terme de la durée d’usufruit – entre 15 et 20 ans.
L’usufruit est acquis par un bailleur social professionnel qui va prendre en charge la gestion des biens – location, entretien, travaux et grosses réparations et taxes sur la durée du démembrement qui est connue-
Au terme de cet usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans frais, ni formalité. La convention aura bien spécifié les engagements du bailleur social avec notamment la remise aux normes et réfection des lieux.
2. Les avantages de la nue-propriété
Aujourd’hui, la préoccupation de nombreuses personnes est la constitution d’un patrimoine et la perception de revenus complémentaires pour faire face à la baisse des revenus lors de la retraite. L’acquisition de la nue-propriété d’un bien correspond à la mise en place de stratégies patrimoniales dont les objectifs peuvent être variés: la retraite, la transmission ou l’optimisation fiscale…
- Une décote importante à l’achat : la décote est fonction de la durée de démembrement. Plus la durée est longue, plus la décote sera importante allant de 35 à 40% de la valeur globale du bien pour une durée de 15 à 20 ans. Cette décote permet de se constituer un patrimoine dans de bonnes conditions financières.
- Un investissement sans contrainte de gestion locative pendant la durée du démembrement : L’usufruitier ou bailleur social va être en charge de la gestion locative et aussi de remettre en état le bien en fin de durée de démembrement. Il est aussi en charge des travaux et du paiement de la taxe foncière.
- Une fiscalité très favorable : Aucun impôt n’est dû ni IFI, ni IR puisque vous ne percevez aucun loyer, ni ne pouvez disposer du bien. Les intérêts d’emprunt de votre crédit viennent en déduction de vos revenus fonciers de vos autres biens immobiliers. Lors de la vente du bien en pleine propriété, la durée de détention intègre la période de démembrement. La transmission d’un bien en nue-propriété est réalisée sur une base réduite avec un barème fiscal favorable.
- A la fin de la période de démembrement, l’investissement aura plusieurs choix : Habiter son bien à un emplacement sélectionné à cette fin dès la départ, le louer et profiter du complément de revenus, revendre son bien.
3- A quels profils correspond ce type d’investissement ?
Toute personne souhaitant se constituer un patrimoine futur sans souci de gestion sachant que le cœur de cible sont les personnes de 40 à 60 ans qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires lors de la retraite ou ne souhaitant pas payer de revenus fonciers supplémentaires, voire souhaitant une résidence secondaire pour le futur . Ce sont également les personnes de plus de 60 ans préparant la transmission d’un patrimoine à un moindre cout et/ou désirant ne pas alourdir l’impôt sur la fortune immobilière. Les jeunes peuvent être intéressés pour se constituer un patrimoine futur sans souci de gestion.
Cette stratégie patrimoniale répond également aux besoins d’investisseurs ayant des problématiques particulières dont l’éloignement géographique – expatriés, militaires, sportifs professionnels….
Parallèlement à ce nouveau marché se développe un marché secondaire dynamique qui permet de revendre sa nue-propriété à tout moment. Ainsi la liquidité est assurée.
Cet investissement est accessible à tous et à tout moment de la vie. Il est en effet possible de trouver des lots à 100 000€ comme à 500 000€ selon la zone géographique, la surface et la valeur patrimoniale du bien.
Comme tout investissement immobilier, il faut être sélectif . Pour répondre à ces demandes, LGA accompagne ses clients dans la rechercher de biens avec un accès aux meilleurs partenaires en nue-propriété.
L’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI –
Outre les avantages de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien, les avantages de la nue-propriété de parts de SCPI se superposent – hormis la détention d’un bien au terme de la durée de démembrement.
Plus souple, la durée de démembrement peut varier de 3 à 20 ans. Il sera ainsi aisé d’acquérir de la NP de SCPI pour un complément de revenu dans 5 ans comme dans 15 ans , avec le même principe de décote à l’acquisition. (de 10% sur 3 ans à 35 à 45% sur 20 ans en passant par 25 à 35% sur 10 ans. )
Le rendement futur escompté est supérieur à l’immobilier résidentiel. En effet l’immobilier professionnel offre un rendement supérieur. De même, 2020 a permis de constater que les SCPI montraient une belle résilience avec un rendement moyen de 4.18% net malgré des marchés difficiles.
La diversification des biens réduit le risque global de l’investissement.
Comme tout investissement immobilier – direct ou indirect via les SCPI – il faut compter quelques années de détention pour amortir les frais d’acquisition. Aussi pour une acquisition de NP de SCPI de 3 à 5, il est conseillé de conserver les parts encore quelques années.
Exemple d’investissement: Acquisition pour 100 000€ de NP de SCPI – de 1 à 4 SCPI – Sur 8 ans, la décote moyenne est de 27% . Pendant la durée du démembrement, vous économisez l’ IR et l’IFI variable selon votre tranche d’imposition. Au bout des 8 ans, vos parts seront valorisées à prés de 137 000€, voire plus en cas de revalorisation des parts au cours de ces 8 années.
Quoiqu’il en soit, lors de l’acquisition, il est important de sélectionner avec soin les sociétés de gestion, d’analyser les taux d’occupation et les rendements distribués, la taille de capitalisation, le niveau de collecte, et bien sûr le secteur d’activité ( santé, logistique, hôtellerie, bureaux, commerces,…) .
LGA Stratégie & Patrimoine accompagne ses clients à tous les niveaux dans la construction d’un patrimoine diversifié et résilient.