Conjuguer immobilier et assurance vie
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Conjuguer immobilier et assurance vie

Après les récentes périodes pendant lesquelles les marchés financiers ont été très volatils, les épargnants recherchent des placements qui conjuguent Immobilier et sérénité. En effet, l’immobilier a toujours représenté une valeur refuge bien que la valeur varie à la hausse comme à la baisse selon les années, les lieux géographiques et le secteur d’activité (résidentiel, commerce, bureau, etc. ). Cette évolution plus douce est mieux comprise que l’évolution des entreprises cotées et peut-être aussi mieux admise.

Concernant l’assurance vie, les épargnants connaissent principalement le fonds euro garanti dont les rendements baissent depuis plusieurs années pour atteindre une moyenne attendue en 2020 de 1% ou à l’inverse les fonds actions, très volatils qui peuvent offrir un rendement de 20% comme de -20% pendant les périodes perturbées comme celle actuelle du COVID.

La question est la suivante: comment investir pour obtenir 3 à 4% de rendement dans un contexte de taux bas comme les obligations d’état française qui distribuent un coupon de 0.7% sur 10 ans ?

Entre fonds euro et fonds actions, il existe une classe d’actif qui n’est pas encore bien représentée dans tous les contrats d’assurance vie, c’est l’immobilier.

Il peut se présenter sous différentes formes :

  •  La pierre-papier ou SCPI, placement le plus connu qui offre un rendement annuel autour de 3.5 à 4% net.
  • Les OPCI, organisme de placement collectif dans l’immobilier.
  • Les SCI, société civile immobilière,  exclusivement éligible en assurance vie.

Détenus en direct (SCPI) ou via un compte titres (OPCI), les fonds immobiliers se développent de façon très importante depuis ces 5 dernières années et deviennent éligibles dans les contrats d’assurance vie (SCPI, OPCI et SCI). 

Si les SCPI en assurance vie sont pénalisées par des frais d’entrée de près de 6% et  distribuent moins de rendement que détenues en direct en raison des frais de gestion du contrat, les revenus distribués ne sont pas imposés comme des revenus fonciers – IR + prélèvements sociaux et les frais d’entrée sont largement amortis.

Les OPCI, fonds immobiliers relativement récents,  génèrent en moyenne un rendement plus faible, mais les frais d’entrée entre  2 à 3% sont relativement faibles par rapport aux SCPI, ce qui permet de sortir un rendement moyen net de frais de 2 % l’an.  Une partie de l’encours (de 0 à 30%)  peut être investie sur les marchés financiers selon le gestionnaire.

Et enfin, les SCI sont des instruments qui gèrent de l’immobilier. Elles offrent l’avantage d’être très liquides avec des frais d’entrée avoisinant les 2% et génèrent un rendement annuel net moyen de près de 3%.

Ainsi, aujourd’hui, il est possible de contourner la faiblesse des fonds euro en investissant dans des fonds immobiliers jusqu’à 100% de l’investissement selon le contrat sélectionné !

Si les frais de gestion du contrat d’assurance vie amputent la performance des SCPI d’environ 1%,  la non-imposition des revenus en cours de vie du contrat et l’abattement de 4600 € en cas de rachat après 8 ans restent une belle opportunité.

Ainsi par exemple, IMMORENTE, une SCPI détenues depuis 10 ans dégage une performance nette (avant frais du contrat) de 92%.

Comme dans tout contrat d’assurance  vie, les fonds immobiliers devront être diversifiés et  investis dans différents secteurs d’activité et secteurs géographiques.  

A noter que les fonds immobiliers seront éligibles au label ISR immobilier à compter d’octobre 2020. (Chiffres source Quantalys)

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