Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est chahuté entre l’augmentation des taux d’intérêt, ou aussi la baisse des transactions sur certains actifs sectoriels, notamment suite aux nouveaux modes de travail. L’impact est direct sur la valorisation des biens et les prix de certaines SCPI ont été ou vont être revus à la baisse cette année.
Vous êtes nombreux à vous poser des questions sur ces différents impacts.
Rappelons que l’immobilier est un investissement sur le long terme. Ainsi connaitre des périodes de baisse est tout à fait normal surtout que jusqu’à présent, cette classe d’actif a rencontré peu de période de crise (la dernière avec une baisse des prix très significative 1988-1998 : -20%) à la différence des marchés boursiers qui répercutent immédiatement toute information dans les cours.
Allez-vous vendre votre SCPI en cas de baisse ? investirez vous à nouveau dans l’acquisition de parts de SCPI?
Déjà quelques précisions avant de répondre à ces questions : quelque soit la conjoncture, investir dans une SCPI en direct est différent de la détention directe de l’immobilier.
Leurs atouts sont nombreux et leur succès est légitime :
- La distribution des revenus est nette de toute charge -hors l’imposition sur le revenu. Le changement de valorisation va avoir un faible impact sur le revenu.
- La gestion est facilitée : la société de gestion gère l’ensemble des immeubles qui compose la SCPI – achat, revente, entretien et gros travaux, et la gestion des baux avec le paiement des loyers.
- L’investissement est très accessible à partir d’un ticket d’entrée et il est possible de mettre en place de l’investissement mensuel programmé pour se constituer un portefeuille diversifié et résistant dans le temps.
- Les risques sont mutualisés- la perte d’un loyer sur un ou plusieurs locataires impacte peu la performance globale du fonds composé de très nombreux locataires.
- Et la diversification est aussi bien sectorielle (résidentiel, bureaux, commerce, logistique, santé, … et que géographique sur un panier de SCPI
Ainsi si vous êtes détenteur de parts de SCPI, bien que le prix puisse varier à la baisse pour certaines, les revenus restent relativement stables et nous restons sur un temps long.
S’il est opportun de vendre vos SCPI ou d’effectuer un arbitrage (vendre pour acheter une autre SCPI) est nécessaire ou non, il faut adopter une démarche d’analyse et peser le pour et le contre – impact des frais d’entrée, qualité de la gestion, rendement attendu, perspectives …
Si vous souhaitez acquérir des SCPI, il est nécessaire d’être vigilant. Toutes les SCPI ne se valent pas et n’évoluent pas toutes de la même manière. En effet, plusieurs critères sont à prendre en considération afin de comprendre au mieux le fonctionnement d’une SCPI selon les sociétés de gestion, selon la durée de détention souhaitée, selon le secteur de l’activité ainsi que d’autres critères comme la régularité, le taux d’occupation financière…
En prenant en considération tous ces critères, nous restons attentifs aux évolutions. A l’achat, nous restons vigilants dans la sélection. Certaines SCPI ont augmenté leur valeur à l’achat en 2023 comme Fair Invest, Cœur de régions ou encore Novapierre 1 alors que d’autres ont baissé de 8 à 12% comme Lafitte Pierre de AEW Patrimoine.
Les nouvelles comme les plus anciennes SCPI ont leurs atouts selon la méthode de gestion adoptée et le secteur d’investissement. Si les plus nouvelles surfent un parc récent avec des frais d’entrée proche de 0 %, les plus anciennes ont l’expérience et des frais de gestion annuels plus faibles. Ce qu’il faut retenir c’est que la sélection des SCPI reste primordiale comme la diversification.