Situation initiale
Madame dispose d’un capital disponible 260 000 €. Elle voudrait investir en immobilier afin de générer des revenus réguliers dans 15 ans au moment où elle prendra sa retraite.
Solution préconisée : Acquisition de la nue-propriété d’un bien
Le
prix d’achat de la nue-propriété est de 240 000 € auquel il convient d’ajouter
les droits d’enregistrements et émoluments du notaire (+/- 8 %) soit un montant
total de 259 200 €.
Pour un démembrement de propriété d’une durée de 15 ans, la nue-propriété
représente par hypothèse 56 % de la valeur en pleine propriété. Ainsi le bien
acquis vaut en pleine propriété 428 600 €.
Pendant 15 ans, Madame ne perçoit aucun revenu, n’acquitte aucun impôt (ni IR,
ni PS, ni IFI).
Au terme du démembrement, elle obtient (sans frais, ni fiscalité) la pleine
propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation). Si
l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle percevra un revenu locatif
annuel de 17 100 € avant fiscalité.
Autre solution : Acquisition de la pleine propriété
Le
prix d’achat de la pleine propriété est de 240 000 € auquel il convient
d’ajouter les frais (+/- 8 %) soit un montant total de 259 200 €.
Immédiatement, Madame perçoit des revenus locatifs de l’ordre de 9 600 €
(rendement estimé à 4 % par an net de charges) soumis au barème de l’impôt sur
le revenu et aux prélèvements sociaux. Le revenu net fiscal obtenu est de 5 000
€ après impôt sur le revenu (TMI 30 %) et prélèvements sociaux (17,2 %).
Si Madame est assujetti à l’IFI dans la TMI de 1 %, l’imposition IFI annuelle
est de 2 400 €.
Ainsi le revenu annuel NET d’IR, PS et IFI est de 2 600 € pouvant être
capitalisé chaque année pendant 15 ans. En retenant une revalorisation à 3 %
net annuel, le capital atteint dans 15 ans serait de +/-50 000 €.
Dans 15 ans, Madame serait propriétaire d’un bien immobilier estimé
initialement à 240 000 € (hors revalorisation) et d’un placement financier pour
50 000 €. Le capital obtenu étant plus faible (±290 000€ contre 428 600 € en
cas d’acquisition de la nue-propriété), les revenus le seront également.
L’acquisition de la pleine propriété n’est pas judicieuse dans notre exemple
car les revenus perçus immédiatement sont fortement imposés lors de leur
perception et que la pleine propriété entraîne également une imposition
IFI.
Source : Fidroit.fr