L’investissement en S.C.P.I.

Bien conseillée, l’acquisition de S.C.P.I. permet de répondre à de nombreuses problématiques : prés de 40 SCPI référencées ce qui permet de sélectionner les S.C.P.I. et de constituer un portefeuille  d’excellente qualité, diversifié et équilibré. 

La S.C.P.I. société civile de placement immobilier ou aussi dénommé pierre –papier est la forme intermédiaire entre l’investissement immobilier direct  et le placement financier.

L’objet exclusif d’une S.C.P.I. est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Proche de l’investissement immobilier direct par le sous-jacent au niveau des revenus, de la possibilité d’achat à crédit, des frais d’acquisition, et même l’accès à certains dispositifs de défiscalisation (Malraux par exemple), elle a aussi de nombreux points communs avec le placement financier par la taille de l’investissement de départ et la liquidité.

1 — Il existe trois catégories de SCPI.

  • Les SCPI de rendement, désormais appelées SCPI d’entreprise catégorie reine, ont une durée de vie généralement fixée dans les statuts à 50 ans et répondent à l’objectif de placement retraite. Cette catégorie se subdivise en trois sous-catégories :
    • Les « « Classiques diversifiées » dont le patrimoine est composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux répartis en Région parisienne et dans les grandes métropoles.
    • Les « Murs de magasins » dont le patrimoine est composé de murs de boutiques ou de magasins ou de centres commerciaux et de galeries marchandes.
    • Les «Bureaux » spécialisées en immobilier d’entreprise.
    • Les « spécialisés » qui regroupent de l’immobilier investies sur un secteur identifié : logistique, EPHAD, logement étudiant,…
  • Les SCPI de plus-value, peu nombreuses, dont la stratégie est spécifiquement orientée vers l’acquisition de biens à fort potentiel de revalorisation. Leur revenu est nul, voir déficitaire. On parle parfois de SCPI ‘’ à coupon zéro’’.
  • Les SCPI fiscales qui naissent avec les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif. Les contraintes sont les mêmes que l’investissement direct  et ainsi  seul le premier acquéreur profite de l’avantage fiscal. Il faut garder la SCPI pendant 9 ans pour bénéficier de l’avantage. C’est un investissement à mener de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 13 à 15 ans environ. A ce jour, les SCPI Malraux et Duflot sont d’actualité. 

2 — Les différents modes de souscription de SCPI

            Accessible avec un faible investissement, l’acquisition de parts de SCPI repose néanmoins sur une stratégie patrimoniale qui  vous permettra d’optimiser les objectifs.

  • Acquisition de parts en direct financée par un apport en  capital : volonté d’obtenir un revenu régulier dès le départ.
  • Acquisition de parts en direct financée partiellement par un emprunt : le souscripteur n’a pas besoin de revenus dans l’immédiat. Les revenus permettent de financer l’emprunt et les intérêts sont déductibles des revenus distribués. Les revenus seront totalement disponibles au moment de la retraite.
  • Acquisition de parts au sein d’un contrat d’assurance vie : les revenus sont transformés en parts de SCPI  ainsi ‘’capitalisés’’ et bénéficient de la fiscalité de l’assurance vie.
  • Acquisition de parts de SCPI en démembrement – en nue-propriété pour une durée définie: Ce démembrement de propriété peut être réalisé dans un cadre patrimonial et/ou dans une communauté d’intérêt et a les mêmes avantages que le démembrement d’un bien en direct. Pour le nu-propriétaire :   Pas d’imposition sur les revenus et hors I.F.I. Cette stratégie permet une acquisition à moindre coût  Par exemple (chiffres qui peuvent évoluer)  Pour 5 ans : 79%  de la valeur de la part Pour 10 ans : 66% de la valeur totale de la part 

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